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So sollen unsere Wohnungen bezahlbar bleiben, und darum klappt das nicht

Mieten bremsen, Luxus verbieten, Touristen in Hotels schicken.

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Die Mieten in den Großstädten steigen rasant. So zahlen Berliner jetzt 20 Prozent mehr als vor fünf Jahren, wenn sie in eine neue Wohnung ziehen.

NY1 / Via Giphy

In Hamburg und München ging es im gleichen Zeitraum um knapp 12 Prozent rauf. Ein Grund dafür ist das Wachstum der Städte, und wo mehr Menschen wohnen wollen, steigt der Druck auf den Markt.

Für Mieter ist das ein Problem, weil die Löhne nicht so rasch steigen wie die Mieten. In München und Freiburg gehen mittlerweile fast 30 Prozent des Einkommens allein für die Kaltmiete drauf. Strom, Heizung und Wasser sind dann noch nicht bezahlt.

Die Politik steuert dagegen, doch nicht alle Methoden funktionieren. Das sind die Ideen, mit denen die Mieten unten bleiben sollen.

1. Idee: Wer neu einzieht, soll nicht viel mehr bezahlen als seine Nachbarn.

Columbia Pictures / Via Giphy

Leute aus Berlin-Neukölln kennen das: Sie ziehen in ein kleines, fensterloses Loch und sollen dafür 700 Euro blechen. Dabei hatte der Vormieter doch gesagt, er zahle nur 200. Und zwar warm.

So etwas soll seit Sommer diesen Jahres die Mietpreisbremse verhindern. Die Politik kann diese überall dort ziehen, wo der Wohnungsmarkt angespannt ist. Eine neu vermietete Wohnung darf dann maximal zehn Prozent teurer sein als die ortsübliche Vergleichsmiete. Das ist der Durchschnitt, zu dem ähnliche Wohnungen in den vergangenen vier Jahren angeboten wurden.

Ausnahmen gelten jedoch, wenn gerade frisch gebaut oder aufwändig renoviert wurde. Zudem darf eine Wohnung, die schon vor Einführung der Mietpreisbremse über dem Durchschnitt vermietet wurde, so teuer bleiben, wenn sie neu angeboten wird.

Problem: Niemand legt sich gerne mit dem neuen Vermieter an.

NBC / Via Giphy

Wer nicht mehr zahlen möchte, als laut Mietpreisbremse erlaubt, muss sich selbst darum kümmern. "Das ist eine saublöde Regelung. Wer geht schon gerne gegen den neuen Vermieter vor?", meint Anja Franz vom Mieterverein München.

Der Verein hilft Mietern, herauszufinden, wie teuer ihre Wohnung maximal sein darf, und die Miete entsprechend anzupassen. Bislang nimmt dieses Angebot aber kaum jemand in Anspruch.

Ähnliche Erfahrungen macht auch Wibke Werner vom Berliner Mieterverein. Dabei zeigen die aktuellen Wohnungsangebote, dass sich kaum jemand an die Mietpreisbremse hält. "Die Durchschnittsmiete in Berlin liegt bei 5,84 Euro pro Quadratmeter kalt. Die Angebote liegen gerne mal bei über 10 Euro", sagt Werner.

2. Idee: Wer schon eine Wohnung hat, dem soll keine extreme Mieterhöhung drohen.

NBC

Schon irgendwo zu wohnen, schützt nicht vor steigenden Mieten. Wer bislang weniger bezahlt als in der Gegend üblich, muss mit einer schrittweisen Mieterhöhung rechnen. Allerdings nur alle drei Jahre und dann maximal um 20 Prozent - in Gegenden mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt sogar nur um 15 Prozent. Sobald die Wohnung jedoch so teuer ist wie der Durchschnitt, ist Schluss. Das ist die Kappungsgrenze.

Problem: Das gilt nicht, wenn saniert wird.

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Wenn ein Fahrstuhl angeschafft oder die Fassade neu gedämmt wird, darf der Vermieter jährlich elf Prozent der Kosten auf den Mieter umlegen. Wie teuer eine Instandsetzung sein darf, ist jedoch nicht begrenzt. "Wir haben das Problem, dass Vermieter teuer sanieren, um teuer zu vermieten", sagt Wibke Werner. Besonders die energetische Sanierung wurde in den vergangenen Jahren gerne als Mittel zur Mieterhöhung genutzt.

Die Bundesregierung plant jedoch, die Umlage auf zehn Prozent zu senken und zudem zeitlich zu begrenzen, bis der Vermieter die Kosten für den Umbau wieder drin hat.

3. Idee: In Mietwohnungen sollen Mieter wohnen, nicht Touristen.

CBS

Wohnungen, die über AirBnB angeboten werden, fehlen auf dem Wohnungsmarkt. Deshalb gibt es in Städten wie München oder Berlin ein Zweckentfremdungsverbot. Demnach dürfen Wohnungen ohne Genehmigung nicht dauerhaft als Ferienwohnungen oder Büros genutzt werden. Auch langer Leerstand ist verboten. Wer dagegen verstößt, muss bis zu 50.000 Euro Strafe zahlen.

Problem: Ohne Kontrollen funktioniert das nicht.

Fox / Via Giphy

Eine aktuelle Studie hat ermittelt, dass in Berlin 23.000 Ferienwohnungen angeboten werden. Von diesen sind jedoch nur 5.700 angemeldet und genehmigt. Bei allen anderen Anbietern hat sich längst herumgesprochen, dass der Stadt das Personal fehlt, das Verbot zu kontrollieren.

Das gleiche Problem hat auch München. Die Regelung verfehlt also ihre Wirkung, zumal die Vermittlungsportale wie Airbnb oder Wimdu derzeit nicht mit Konsequenzen rechnen müssen, wenn sie die Vermittlung illegaler Ferienwohnungen ermöglichen.

4. Idee: Wenn Luxus-Sanierungen verboten sind, bleiben die Mieten unten.

Bravo

Ein zweites Bad? Fußbodenheizung? Ein schnuckeliger Kamin? In manchen Stadtteilen gilt das als Luxus und ist verboten. Schließlich wird eine so aufgewertete Wohnung in der Regel teurer vermietet. Allerdings gilt dieses Luxusverbot nur dort, wo die Mieten stark steigen und daher die Verdrängung langjähriger Bewohner droht - in Berlin zum Beispiel in Teilen von Prenzlauer Berg, Friedrichshain und Kreuzberg.

In diesen Gebieten kann auch die Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung untersagt werden. Dahinter steht die Annahme, dass diese mit einer aufwändigen Sanierung einhergeht und reichere Besitzer von Eigentumgswohnungen ärmere Mieter verdrängen.

Problem: Die Mieten steigen auch ohne Luxus.

Channel 4

"Schon der Anbau eines Balkons oder eines Aufzugs kann zu hohen Mietsteigerungen führen", erklärt Wibke Werner aus Berlin. Beides sei trotz Luxusverbots erlaubt, und das zu ändern, sei auch nicht im Sinne der Mieter.

Das Umwandlungsverbot werde gleich ganz ignoriert. Auch hier fehlt das Personal, um zu kontrollieren, ob die Gesetze eingehalten werden.

In München funktioniere das Konzept hingegen ganz gut, sagt Anja Franz. Problematisch sei eher, dass die Regeln nur für bestimmte Viertel und nicht für die gesamte Stadt gelten.

5. Idee: Neue Wohnungen bauen.

NBC

Wenn mehr Wohnungen gebraucht werden, müssen neue gebaut werden.

Damit für jeden Geldbeutel etwas dabei ist, sind dabei sowohl private Investoren als auch staatliche Wohnungsbaugesellschaften gefragt, die auch zu günstigen Konditionen an Menschen mit weniger Geld vermieten.

Problem: Das dauert und führt bislang auch nicht zu günstigen Mieten

PBS

"Der Prozess, bis neu gebaut werden darf, ist sehr lang und kompliziert", erklärt Anja Franz vom Mieterverein München. Schnelle Besserung auf dem Wohnungsmarkt sei so nicht zu erwarten. Eine Vereinfachung des Baurechts könnte hier aber Abhilfe schaffen.

Darüber hinaus treibt eine Vielzahl von Vorgaben den Preis von Neubauten in die Höhe. Ein Beispiel: Da für jede Wohnung ein Parkplatz zur Verfügung stehen muss, werden Tiefgaragen gebaut. Diese zusätzlichen Kosten werden auf die Mieten umgelegt. Neue Wohnungen sind demnach auch immer teure Wohnungen.

Allerdings soll allein ihre Existenz für Entspannung auf dem Markt sorgen. Dafür wird bislang aber schlichtweg zu wenig gebaut.

"Bislang sind viele Instrumente nur Papiertiger. Eine Entspannung auf dem Mietmarkt ist nicht erkennbar."

Das sagt Wibke Werner vom Berliner Mieterverein. Dabei seien die Ideen gar nicht falsch. Sie müssten nur konsequent angewendet und auch kontrolliert werden.

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