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住宅ローン借り換えるべき? プロが教えるポイント

日銀がマイナス金利政策を受けて、低下する住宅ローン金利。借り換えのコツを専門家に聞いた

日本銀行がマイナス金利政策を始めたことで、金融機関が住宅ローンの金利を続々と下げている。これを受け、各行に借り換えの問い合わせが押し寄せている。

1%の変化が数百万円の差を生む住宅ローンの世界。この際、借り換えを考えたほうがいいのだろうか?

ファイナンシャルプランナーの今関倫子さん(42)に話を聞いた。

業界で借り換えの目安とされているのが、下がる金利が1%以上、ローン残高が1千万円以上、残りの返済期間が10年以上

ただ、借り換えるのには事務手数料や団体信用生命保険料など諸費用がかかる。費用が大きいと、この目安に合うからといって、必ずしもメリットがあるわけではない。

逆に、ネット銀行などは諸費用が安い金融機関もあり、金利差が1%未満でもメリットがあることもある。

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住宅ローンを返済中のAさん(45)を例にシミュレーションしてもらった。

Aさんは10年前にマンションを購入。3500万円35年固定金利2.7%の元利均等返済(毎月の返済額が同じ)で借り入れた。毎月12万9千円を返済している。ボーナス払いはない。ローンはあと25年、2810万円ほど残っている。

固定金利1.6%で借り換えると……

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借り換え時には、金利タイプも見直してみたら、と今関さんは提案する。金利タイプは三つに分けられる。

1. 全期間固定金利

借り入れ時の金利が完済まで同じ

利点:払い終わるまで額が決まり、計画を立てやすい

欠点:金利が高め

2. 変動金利

適用金利が半年ごとに見直される

利点:低金利が続けば、返済額が抑えられる

欠点:金利が上がると、返済額が増える

3. 一定期間固定金利

借り入れ時の金利が当初決めた期間だけ続く

利点:一定期間は見通しが立てやすい。一定期間過ぎたあとに金利が下がっていると返済額が抑えられる

欠点:一定期間過ぎたあとに金利が上がっていると返済額が増える

さきほどのAさんがローン残高2810万円を変動金利で借り換えた場合はどうなるか?

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ただし、金利が上昇したシナリオを想定して、返済できるかを考えておくことが重要。

今関さんによると、子どもが小さくて、将来、教育費が増えることが予想される場合は、返済額が見通せる固定金利がオススメ。逆に、金利が上昇した場合には繰り上げ返済ができるぐらい資金に余裕があるひとは変動金利を選択してもいいという。

いずれにしても「ライフプランによって最適な選択肢は変わります」と今関さん。

まずは、いくつかの金融機関でシミュレーションをしてみるといいという。ウェブで簡単に計算することができる。また、ネット銀行や流通系の銀行は諸費用が抑えられるので検討もオススメだという。

ただ、治療中の病気があったり、車のローンが残っていたりすると、借り換えられないこともあるから注意が必要だ。

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バズフィード・ジャパン アダプテーション・リポーター

Saki Mizorokiに連絡する メールアドレス:saki.mizoroki@buzzfeed.com.

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