Die Wahrheit hinter den spottbilligen Häusern in Detroit
Es stimmt, für 500 Dollar kannst Du ein ganzes Haus bekommen. Den Umständen entsprechend ist das supergeil oder eine totale Katastrophe.
Über spottbillige Immobilien in Detroit wird derzeit häufig berichtet: was alles zum Verkauf steht, wie man Häuser erwirbt, und für wen das eine Gelegenheit wäre.
Beim Thema Immobilien in Detroit sind viele wahre Geschichten und noch mehr Ammenmärchen im Umlauf. Es gibt Legenden über Leute, die für gerade einmal $10 ein Haus erworben haben. Obwohl das stimmen mag,sollte das aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Investition in eine Immobilie schwerwiegende langfristige Konsequenzen hat, und zwar überall – ganz besonders in Detroit.
Wir sprachen mit Nicole Curtis, die aus Michigan kommt und beim Fernsehsender HGTV die Sendung Rehab Addict moderiert, die sich um die Renovierung von alten Häusern dreht. Und wir befragten Craig Fahle, Direktor für öffentliche Angelegenheiten bei der Detroit Land Bank Authority, einer städtischen Behörde, deren Aufgabe ist, leer stehende und zwangsversteigerte Immobilien einer neuen Nutzung zuzuführen. Von beiden wollten wir wissen, worauf man sich einlässt, wenn man in der Autostadt ein Haus kauft.
TL;DR: Man kann nicht einfach $500 auf den Tisch legen und sofort einziehen. Aber es ist möglich, dass man ein Haus für $500 findet, und wenn man dann Zeit und Geld investiert, hat man am Ende ein tolles Eigenheim, das $30.000 oder noch mehr wert ist. Für so wenig Geld gibt es das nirgendwo sonst in den USA.
1. Ein Haus für $500 kostet niemals nur $500.
Im günstigsten Fall musst Du ungefähr $10.000 investieren, um das Gebäude überhaupt bewohnbar zu machen. Im schlimmsten Fall bringt es dir $40.000 Schulden, weil der Käufer bei Vertragsabschluss automatisch Steuerschulden, Pfandverschreibungen, offene Wasserrechnungen und alle möglichen anderen Zahlungsverpflichtungen erworben hat.
2. In Detroit gibt es viele öffentliche Einrichtungen, die Immobilien versteigern.
Die größten und bekanntesten Online-Auktionen sind die Wayne County Tax Auction und die Detroit Land Bank Auction.
Die Wayne County Tax Auction wird vom Büro des Kämmerers der Wayne County betrieben. Im vergangenen Jahr verkaufte die Agentur mehr als 24.000 Objekte per Zwangsversteigerung. Mindestgebote lagen bei $500.
Noch nicht so lange im Geschäft ist die Detroit Land Bank, eine Behörde, die über ihr Auktionsportal täglich drei Immobilien veräußert – für einen Minimalgebot von $1.000 plus Kaufnebenkosten und Grundsteuer für das laufende Jahr.
3. Häuser geraten in die Zwangsversteigerung, wenn der Eigentümer seine Grundsteuer nicht mehr bezahlt oder über einen bestimmten Zeitraum seine Hypothek nicht mehr bedient hat.
Für viele Häuser in Detroit ist das Ausgangsgebot bei der Zwangsversteigerung lediglich die Summe der Pfandverschreibungen und ausstehenden Steuern. Wenn niemand die Objekte kaufen will, kommen sie entweder in eine zweite Auktion, wo die Gebote mit $500 anfangen, oder sie werden an die Detroit Land Bank weitergereicht, wo das Ausgangsgebot bei $1.000 liegt.
4. Ein Haus kann aufgrund von Steuerschulden zwangsversteigert oder beschlagnahmt werden, obwohl der Eigentümer technisch gesehen diese Steuern gar nicht zahlen muss.
Oft haben Hauseigentümer mit niedrigem Einkommen Anspruch auf Steuerbefreiung. Allerdings ist die Antragstellung kompliziert und es gelten bestimmte Fristen, was viele nicht wissen.
Fachleute beschreiben dies als eine Situation asymmetrischer Information: Für wohlhabendere und gebildetere Bürger, selbst wenn sie von außerhalb kommen, ist es oft leichter, zwangsversteigerte Objekte ausfindig zu machen und zu erwerben, als für die Eigentümer herauszufinden, wie sie ihr Haus behalten können.
Dies ist nicht nur in Detroit, sondern überall ein Problem. Die Stadt Detroit arbeitet gegenwärtig an einem Informationsprogramm, das Haus- und Wohnungsbesitzer besser darüber aufklären soll, wie sie eine Zwangsversteigerung vermeiden können.
5. Je nachdem, von wem die Auktion durchgeführt wird, musst Du mit der Möglichkeit rechnen, dass das $500-Schnäppchen noch bewohnt ist.
In diesem Fall wirst Du als neuer Besitzer automatisch auch zum Vermieter und musst Dich entscheiden, ob Du Vermieter bleiben willst oder den Mieter rauswirfst, der in vielen Fällen mit dem Voreigentümer identisch ist. Von den ca. 60.000 Häusern, die 2015 in die Zwangsvollstreckung gehen und versteigert werden, sind rund 20.000 noch bewohnt. Allerdings sind sämtliche Objekte, die von der Detroit Land Bank zur Auktion gebracht werden, zum Zeitpunkt des Verkaufs leer stehend.
6. Bevor Du ein Haus kaufst, solltest Du es unbedingt angeschaut haben.
In Detroit gibt es neuerdings das Motor City Mapping-Projekt. Es hat den Anspruch, Interessenten im Netz einen Überblick über sämtliche Immobilien der Stadt zu bieten, und liefert außerdem aktuelle Informationen über Belegungsstand, Zustand des Gebäudes usw.
Trotzdem ist die Besichtigung vor Ort die einzige Möglichkeit, Dir einen Eindruck vom tatsächlichen Zustand des Gebäudes und des Grundstücks zu verschaffen.
7. 7. Auch wenn das Objekt leer steht, kannst Du in ein zwangsversteigertes Haus, das Du gerade erworben hast, nicht sofort einziehen.
Leer stehende Häuser, die in die Zwangsvollstreckung gegangen sind, befinden sich oft baulich in einem miserablen Zustand. Türen und Fenster fehlen, das Dach hat Löcher, Rohre, Sanitäreinrichtungen und andere Teile des Inventars sind gestohlen worden.
„Diese Häuser brauchen ein Dach, und sie brauchen Handwerker, die sich ihrer annehmen“, erzählt Nicole Curtis, die Moderatorin der Fernsehsendung Rehab Addict, BuzzFeed Life. Curtis beschäftigt sich seit Jahren mit der Sanierung von Altbauten. „Viele haben zwar eine vage Vorstellung davon, wie es ist, ein eigenes Haus zu haben, aber mehr auch nicht."
8. Wer über die Detroit Land Bank ein Haus erwirbt, hat sechs Monate Zeit, das Gebäude entsprechend den Vorschriften der Bauordnung herzurichten und es zu vermieten oder selbst zu bewohnen.
Für denkmalgeschützte Gebäude werden neun Monate gewährt. Wer diese Frist nicht einhält, riskiert, das neue erworbene Eigentum wieder zu verlieren, samt des investierten Geldes. Daraus folgt, dass man zum Zeitpunkt des Erwerbs auch über das nötige Kleingeld verfügen sollte, das Haus so schnell wie möglich zu sanieren. Wer beweisen kann, dass er sich ernsthaft um Sanierung bemüht, hat Chancen, diese neunmonatige Frist verlängert zu bekommen. Allerdings ziehen die Behörden das nur bei Vermietern und Besitzern in Betracht, die vor Ort aktiv sind, nicht bei Investoren, die weit weg sind.
Hierin besteht der größte Unterschied zwischen der Detroit Land Bank und anderen Immobilienauktionen. „Wir versuchen Spekulanten und andere Leute abzuhalten, die Immobilien nur kaufen, um anschließend untätig darauf zu sitzen, bis sie im Wert steigen“, erklärt Craig Fahle, Direktor für öffentliche Angelegenheiten bei der Detroit Land Bank Authority, BuzzFeed Life. „Unser Interesse ist, einen Käufer zu finden, der das Objekte wirklich saniert und sich damit am Wiederaufbau des Quartiers beteiligt.“
9. Detroit ist kein Ort, in dem sich Immobilien als Wertanlage schnell rechnen.
Seit immer mehr Immobilienauktionen in Detroit online durchgeführt werden, hat sich nach Angaben von Curtis und Fahle die Zahl potentieller Investoren, die Objekte ohne vorherige Besichtigung kaufen und sich dann nicht um eine Sanierung oder einen Wiederverkauf kümmern, deutlich erhöht.
„Viele Leute von außerhalb glauben, sie hätten es mit einem Goldrausch im Wilden Westen zu tun, und übernehmen sich“, sagt Curtis. „Ich brauche ca. sechs Monate für eine Renovierung, und auch das schaffe ich nur mit meinen besonderen Ressourcen [durch das Fernsehen] und mit meinem Scheckbuch. Jemand, der das noch nie vorher gemacht hat und die ganze Arbeit selbst in die Hand nimmt, um dann in dem Haus zu wohnen, muss sich auf zwei Jahre einstellen [um das Objekte bewohnbar zu machen.]“
10. Vermieter und Investoren, die durch Abwesenheit glänzen, sind unerwünscht.
Um anonyme Investoren ohne Interesse an einem Engagement für die Stadt abzuschrecken, hat die Detroit Land Bank bestimmte Regeln aufgestellt. Sie erlaubt keine Sammelverkäufe und achtet darauf, dass jedes versteigerte Haus tatsächlich saniert und genutzt wird, bevor sie demselben Käufer den Erwerb eines weiteren Objektes gestattet. Ziel ist es, die Stadt mit Einwohnern zu beleben.
„Wir suchen nach privaten Interessenten, die bisher zur Miete gewohnt haben, oder Leuten, die sich vorstellen können, zurück in die Stadt zu ziehen, oder auch überhaupt zum ersten Mal in der Stadt zu leben“, sagt Fahle. „Wir wollen, dass die Käufer die Häuser auf Vordermann bringen und darin wohnen. Das ist unser Ziel.“
Curtis berichtet, das es durchaus Leute gibt, die genau auf dieses Profil passen: „Wer ein eigenes Haus besitzen möchten, aber sich das woanders nicht leisten kann, der ist hier zur richtigen Zeit am richtigen Ort“, sagt sie. „Mit dem Geld, das Du in New York oder L.A. an einem Tag erarbeitest, kommst Du hier ein ganzes Jahr aus.“
11. Wer sein Haus komplett renovieren will, braucht viel Zeit und Geld.
In Detroit liegen die Renovierungskosten für die Grundausstattung im Durchschnitt bei $800–$1000 pro Quadratmeter. Für Reparaturen am Tragwerk wie Dach oder Fundament reicht das nicht. Wer ein Haus sanieren will, sagt Curtis, muss entweder genug Geld haben oder über entsprechende handwerkliche Fähigkeiten verfügen.
„In ein Haus, das ich für $100.000 weiterverkaufen will, muss ich erst mal $85.000 reinstecken und außerdem noch viele Stunden an Eigenarbeit investieren“, sagt Curtis. „Wer gerade mal $1.000 für den Hauskauf aufbringen kann, hat in der Regel kein Geld für die Sanierung. Es ist wichtig, dass man seine Finanzen realistisch einschätzt und sich anschaut, was man selbst handwerklich leisten kann.“
12. Selbst Häuser mit schlechter Bausubstanz haben oft architektonische Besonderheiten, die es sich lohnt, zu erhalten.
„In Detroit gibt wahnsinnig viele architektonische Schmuckstücke, die verlassen herumstehen“, sagt Curtis. „Für mich spielt keine Rolle, ob Rohre und Heizung rausgerissen wurden, ich achte immer auf das, was ein Haus einzigartig macht: architektonische Details, die außergewöhnlich sind, handgefertigte Kaminsimse aus Keramik, besonderes Mauerwerk.“
13. Für alle, die selbst renovieren: Bevor Du Dir dabei einen abbrichst, ist es besser, einen Fachmann zu beauftragen.
So lautet der Expertenratschlag von Nicole Curtis. Selbst erfahrene Heimwerker sollten bestimmte Renovierungsarbeiten (aufwändige Elektrik, Dachdeckung) Fachleuten überlassen. Den Boden rausreißen oder Fliesen ersetzen? Das kann man nach Herzenslust selbst machen.
14. Man kann auch versehentlich ein Haus ersteigern.
Nicole Curtis ist es selbst schon mal passiert. „Ich hatte eine Besprechung mit dem Vorstand des Land Trust und dem Bürgermeister und hab währenddessen auf der Website herumgespielt und dabei dieses Objekt gekauft“, erzählt sie. Zum Glück kennt Curtis sich in diesen Dingen aus und verfügt über ausreichende finanzielle Ressourcen. Trotzdem kann man bei Auktionen nicht vorsichtig genug sein, besonders wenn sie online stattfinden.
15. Wer bereit ist, ausreichend Zeit und Geld zu investieren, kann zum Besitzer eines wunderschönen Eigenheims aufsteigen (oder einen ziemlich guten Gewinn einstreichen).
Das erste von der Detroit Land Bank veräußerte Haus wurde für $86.499 weiterverkauft. Der Besitzer hatte es für $10.500 erworben und dann $35.000 in die Renovierung gesteckt. Innerhalb von weniger als einem Jahres kam er damit auf einen Gewinn von $41.000.
16. Jedes Haus, das in Detroit zum Verkauf steht, verkörpert ein Stück Stadtgeschichte.
„Es gab eine Zeit in Detroit, wo Normalsterbliche nur davon träumen konnten, eines der Häuser, die heute verfallen, anzufassen, es von innen zu sehen und zu besichtigen oder es gar zu kaufen. Diese Häuser gehörten der reichen Oberschicht. Zu Beginn des zwanzigsten Jahrhunderts wohnten in einigen dieser traditionsreichen Stadtteile bedeutende Leute, die in der Geschichte der USA eine wichtige Rolle gespielt haben. Es kann durchaus passieren, dass man bei einer Auktion auf die Villa eines Henry Ford oder Thomas Edison stößt“, sagt Curtis.
Curtis ist mit ihrer Show nach Detroit gegangen, weil sie selbst dort wohnen wollte. Zurzeit überlegt sie, in eines der Häuser, die sie gegenwärtig renovieren lässt, einzuziehen. „Außerdem“, sagt sie, „wollten wir den Menschen zeigen, dass das hier überall passieren kann: Detroit war früher eine Stadt wie New York oder Chicago. Es war es wahnsinnig viel Geld in der Stadt, aber das ist alles abgewandert.“